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作者:全讯彩票客服端发布时间:2019年11月23日 01:23:33  【字号:      】

2014年宝龙提出轻资产化发展战略,通过品牌输出委托运营第三方开发物业,目前有3个在营购物中心项目属于管理输出,可租售建面为22.12万平。2019年8月,宝龙拟分拆旗下商管公司上市,成为内地首家赴港上市的轻资产商业运营商。

据央视新闻客户端报道,长租公寓运营公司西安左旗从一房东处以单价2100元一个月的价格收来房源,却以每月1700元的价格出租给房客。而在乐伽等几家爆雷的公司中都存在这种“高进低出”的问题。

45和大部分房企一样,低息银行贷款和信用债是宝龙主要依赖的融资渠道,占比分别达50%和38%。面临商业地产投资金额大、回报周期长及融资方式单一等特征,证券化成为盘活庞大商业存量资产的新蓝海。宝龙目前对于商业地产证券化还处于摸索阶段,从2016年发行首单以物业费为基础资产的商业ABS以来,宝龙共发行4支ABS,累计发行金额37.27亿元,而对于持有479.02亿元投资性物业的宝龙而言,其中仅2支是以商业作为基础资产发行,合计募集资金15亿元。商业地产证券化工具运用得少,一方面是由于资产证券化还在不断发展中,另一方面可能也跟宝龙商业资产多位于二三四线,叠加运营管理能力待提升、商业租金收益率偏低有关。受限于较为单一的商业融资渠道,“以售养租”仍是宝龙持续进行商业扩张的资金主要来源。

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3从区域分布来看,宝龙坚持“1+6+N”战略布局,深耕长三角,尽享区域红利。预计至2019年底,宝龙商业的可租售建面约51.23%位于长三角,其中上海占长三角的比重最高,达23.79%。根据CBRE的统计数据显示,一线城市中上海优质零售物业租金维持高位,截至19年三季度,首层租金为35.2元/平/天,优于同期的广州和深圳;而二线城市中,长三角租金最优,首层租金均值约21.9元/平/天,优于环渤海和中西部。由此可见,宝龙“以上海为中心,深耕长三角”的商业战略布局,区域优势显著。

从城市布局来看,宝龙商业还是以一二线卫星城和三四线市中心为主,按可租赁面积计算,二线和三四线城市占比分别达43.14%和44.70%。2013年前,宝龙商业版图开拓路线“以农村包围城市”为主,导致三四线存量较大,13年改变策略才逐步向一二线城市新区或者卫星城转移。加上宝龙拿地成本控制得当,以上海为例,17个项目中仅有2个项目溢价率较高,绝大部分项目溢价率均不足1%。因此,宝龙的土地成本相对较低,截至2019年中期,总土储平均成本为2701元/平。

小结:宝龙可以说是商业的先发者之一,从最初业内一致认可“北万达,南宝龙”,到现在逐渐被越多越多商业后起之秀超越。宝龙商业开发的核心竞争力在于低成本、及深耕长三角所带来的区位红利,但运营能力还有待提升,在资本运作上也有较大的提升空间。未来商业地产将轻“地产”属性,更重“运营”和“资本”属性。闽系出身的宝龙,内部家族化管理浓厚,如何自我革新提升整体竞争力是能否更进一步的关键。

而贝壳研究院数据也显示,截至目前,全国公寓门店关店率达到3.6%,资金链断裂、消防不合规、物业纠纷为主要原因。

如何自我革新提升整体竞争力是能否更进一步的关键。◎  作者 /房玲、陈家凤宝龙从2003年起开始布局商业地产,目前已经形成了较为完善的商业产品线,8月20日,宝龙拟拆分商管上市,成为内地首家赴港上市的轻资产商业运营商,而招股书中披露的在营项目运营指标,又引发市场热议。16年间宝龙是新商业的破局者还是跟随者?未来又该如何突围?

第一阶段:2009至2011年,商业帝国进入扩张期,三四线多点开花。借助2009年宝龙成功登入香港主板,募集逾20亿用于集中开发商业项目。此后三年间,宝龙挥戈抢滩三四线,商场进入密集开业期。三年间共新开业10家商场,其中就有6家位于三四线。因新开业项目仍在培育期,规模大幅扩张的同时,并未带动租金的大幅增长,2011年租金及管理收入2.84亿元。

恒大研究院副院长夏磊则认为宏观经济环境也是企业爆雷数量增多的一个原因。 “今年以来,经济下行压力持续加大,在经济不好的时候,企业盈利的压力、融资的压力、市场的压力容易叠加,形成共振。” 根据贝壳研究院统计数据,2015年,长租公寓融资数量达23宗;而截至2019年9月,融资数仅为6宗,且主要集中于头部企业。

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除“以售养租”外,为缓解资金压力,宝龙自14年转向轻资产化,但成效尚不明显。宝龙的轻资产化属于品牌输出模式,从14年提出至今,只有3个在营项目属于管理输出,分别位于金华、重庆和四川,轻资产项目可租售建面为22.12万平,仅占比6.51%,可见未来轻资产化探索之路任重而道远。

1自2003年介入商业地产,2007年首家宝龙广场在福州开业,截至2019年上半年宝龙已进入26座城市,累计开业39家购物中心和6条商业街。回顾宝龙商业的发展历程,大致可分为三个发展阶段:

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第三阶段:2014年至今,转向一二线卫星城布局,深耕社区的同时,向高端综合体试水。2014年度过转型阵痛期;仅2015年一年,宝龙就于上海、杭州、青岛等一二线城市新开业7家购物中心,新增可租赁建面达31.29万平,同比大幅增长141%。战略布局调整的同时,宝龙于2015年也重新梳理产品线,形成宝龙广场、宝龙天地、宝龙城和宝龙一城四大产品线,基本覆盖社区级、片区级和都市级;并于2016年和2018年,分别推出高端定位的宝龙城及宝龙一城。如今宝龙商业运营进入稳定增长区间,2014至2019年中期,零售商业租金及管理费收入均保持30%以上的增长。同时,商业扩张步伐并未变慢,宝龙计划2019年下半年新开业6家、2020年新开业10家、2021年新开业9家商场。

长租公寓分为集中式和分散式。因集中式公寓投资金额大,市场上数量较多的是分散式长租公寓。这类公寓主要通过收购分散的居民住宅进行统一装修的方式运营,类似以前的“二房东”,而这类公寓也是爆雷的主要公司。这类公司为提高市场影响力,大多采取“高进低出”的市场运行推广模式,无形中加大了资金压力。

夏磊认为,“二房东”式长租公寓,为了争夺市场需要给房东高价抢占房源,转手出租又受限于市场租金,利润空间很受积压。严跃进则认为,二房东的长租公寓的存在价值还是应该肯定,只是这种模式即便是供小于求,也很难盈利。

第二阶段:2012至2013年,因三四线需求不足,商业进入阵痛期。因前期过度青睐三四线布局,宝龙商业进入阵痛期,多家宝龙广场面临商户撤离困局。2012至2013年,宝龙商业扩张的步伐变慢,两年仅开业4家商场,新增可租售面积27.93万平,相较前两年同比减少62.67%。与此同时,财务状况下滑明显,2013年综合毛利率首次跌破30%,下滑至28.32%。在此情况下,宝龙计划改变商业布局战略,2013年首次提出“深耕上海,聚焦长三角”。

此外,宝龙偏好拿体量适中、业态较为丰富的商住综合体。以其深耕的上海为例,宝龙在上海的17个项目业态组合较为丰富,布局以市郊新区为主,除杨浦环创中心外,其余地块均位于市郊新区。对上海而言,下沉至社区,未来需求潜力可观。但同时,需要警惕的是,商业布局过偏,也会导致人流跟不上,使得空置率和单位租金承压。

2目前宝龙的四大商业产品线中,宝龙城和宝龙一城定位中高端和高端,宝龙广场和宝龙天地则以中端为主,其中宝龙天地主要是商业街,其余都是购物中心。截止至2019年中期,商业街宝龙天地已进入太仓、上海、杭州、东营等6座城市;购物中心已在上海、杭州、南京、宁波、厦门、福州、重庆等26座城市累计开业39家。其中,最大体量的当属宝龙广场,已开业36家。宝龙广场商业体量一般介于3-20万平,其中为社区层面而设的体量为3-5万平,为区域层面而设的为5-8万平,为城市层面而设的则为8-20万平,定位比较分明。

“长租公寓应该致力于解决租赁关系的不稳定、租期的不灵活、租后权益无法保障等行业痛点,而不能只是简单的转手出租。”夏磊补充说。




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